Nhà ở xã hội là động lực để phục hồi thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ có nhiều điểm sáng từ quý I sang quý II/2024. Ảnh: TL

PV: Thưa ông, nhìn lại thị trường bất động sản năm 2023 cho thấy sự trầm lắng chưa thực sự phục hồi. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay?

Nhà ở xã hội là động lực để phục hồi thị trường bất động sản

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Thị trường bất động sản trước đó đã có thời gian tăng giá rất mạnh, giai đoạn năm 2019 – 2020 tăng 40% đến 50%, năm 2022 cũng tăng giá đầu năm, sau đó quý III, quý IV thị trường giảm. Như vậy, thị trường phát triển rất “nóng” trong thời gian đó, nhiều chủ đầu tư khi thấy thị trường tăng “nóng” đã khởi công rất nhiều dự án, có doanh nghiệp khởi công 5-10 dự án, thậm chí 50 dự án. Trong khi đó, 2 năm 2020 – 2021 nền kinh tế “đứng lại” do Covid-19, thu nhập người dân giảm sút mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh.

Khi trái phiếu phát hành riêng lẻ bị siết lại để đảm bảo chất lượng, ngân hàng cẩn trọng hơn trong việc cho vay khi lo ngại “bong bóng” bất động sản làm cho nguồn vốn vào thị trường này giảm đi. Khi bị siết dòng vốn ở thị trường này gần như dừng lại, doanh nghiệp không có vốn do nguồn vốn từ trái phiếu không huy động được, vốn vay ngân hàng thắt chặt, giao dịch mua bán trầm lắng. Sau đó, Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên.

Nhưng tôi cho rằng, bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình để có thể tồn tại và phát triển. Mặc dù bất động sản có vai trò quan trọng khi ảnh hưởng tới 30-40 ngành kinh tế khác, nhưng nhà nước cũng không thể “đổ tiền” vào giải cứu một cách vô lý.

PV: Ông có thể cho biết trong năm 2024, những chính sách nổi bật nào sẽ tác động đến thị trường bất động sản?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Điều quan trọng nhất là quá trình tái cấu trúc chung trong toàn bộ lĩnh vực bất động sản đang diễn ra, Nhà nước quyết định xây dựng chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, các ngân hàng cũng đã có gói lãi suất ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng, các địa phương cũng đã rà soát lại hồ sơ, điều kiện để có thể đầu tư khởi công các dự án nhà ở xã hội.

Vấn đề quan trọng còn lại là đẩy nhanh quá trình xây dựng nhà ở xã hội để từ đó có sản phẩm bán ra thị trường, làm tăng dòng chảy của tiền trong lĩnh vực bất động sản. Mặc dù đó chỉ là một phần nhỏ, nhưng cũng là động lực để thúc đẩy thị trường bất động sản mạnh lên và thay đổi rõ nét.

Nhà ở xã hội là động lực để phục hồi thị trường bất động sản

PV: Các điểm mới tại Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng mang đến nhiều tác động tích cực hơn cho thị trường địa ốc. Quan điểm của ông về vấn đề này?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Đúng vậy, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều có những quy định mới đáp ứng nhu cầu quản lý trong nền kinh tế thị trường phát triển. Ví dụ như chuyện đặt cọc, việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán là rất phù hợp. Việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án.

Thứ hai, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa được cấp sổ. Quy định này đảm bảo quyền lợi cho người mua, buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm tới cùng.

Điều tiếp theo là việc bắt buộc nộp tiền mua bán bất động sản qua ngân hàng đảm bảo sự công khai, minh bạch của dòng tiền. Đảm bảo những tài sản lớn được mua bán một cách công khai và có cơ sở pháp lý đầy đủ, nó cũng giảm thiểu tình trạng đầu cơ.

PV: Một trong những điểm mới được dư luận quan tâm là quy định siết chặt thêm việc phân lô bán nền tại các đô thị được đưa ra tại Luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Vậy quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) siết chặt việc phân lô bán nền, từ đó làm cho các quy hoạch trở nên tốt hơn và bền vững hơn. Thực ra, hiện nay các dự án phân lô bán nền mang tính chắp vá bởi cơ sở hạ tầng, các điều kiện phục vụ dân sinh không đáp ứng được theo quy hoạch chuẩn của các đô thị, vì thế tạo ra những dự án mang tính tạm thời.

Tôi cho rằng việc siết phân lô bán nền là hoàn toàn hợp lý phù hợp với sự phát triển của các đô thị hiện đại cũng như phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước trong tình hình mới, hướng đến những quy định mang tính đồng bộ hơn trong quy hoạch cũng như trong thiết kế các khu đô thị.

PV: Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong năm 2024 không, thưa ông?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Tôi cũng hy vọng cuối quý I, sang quý II thị trường bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn, khi lượng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có khối lượng nhiều hơn, đồng thời dòng tiền của các doanh nghiệp cũng tốt hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!

Giải pháp thảo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp

Hiện tại nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang rất khó khăn về vốn. Để tháo gỡ được vấn đề này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giải pháp quan trọng nhất đó là doanh nghiệp phải tái cấu trúc làm cho tình hình tài chính trong sạch, lành mạnh hơn để có thể phát hành được trái phiếu, huy động được vốn góp của cổ đông, từ đó tăng độ bền vững tài chính của doanh nghiệp. Trong tái cấu trúc bao hàm cả việc tái cấu trúc số dự án triển khai, hoán nợ với trái chủ, hạ giá thành sản phẩm đảm bảo vòng quay của vốn, bên cạnh đó, doanh nghiệp cần giảm tối đa các chi phí khác.